Site İçi Arama

analiz-ve-raporlar

Emlak Rantı Türk Rüyası Olmaktan Çıkarılmalıdır

Sanayileşmenin başladığı ve ivme kazandığı 1950’li yıllardan itibaren “köyden kente göçle” birlikte şehirler büyürken, nüfus şehirlerde yoğunlaşmaya başlamıştır. Bu durumda, özellikle emlak (arazi ve konut) en değerli yatırım aracı olarak sosyal genetiğimize girmeye ve orada yer etmeye başlamıştır.

“Fakirliğin Gözü Kör Olsun”...Türk Halk Deyişi

“Türk Rüyası” tanımlaması ile “Amerikan Rüyası” tanımlamasına gönderme yaptım.

Amerikan Rüyası, çok çalışma ile başarı, refah ve şöhretin yakalanabileceği fikrini savunan bir düşünce biçimi ve geleneğidir. Amerikan rüyasının amacına göre; sosyal sınıf veya doğum koşulları ne olursa olsun, "hayat herkes için daha iyi, daha zengin ve daha dolu olmalı, herkese gayret, yetenek ve/veya başarıya göre fırsatlar sunulmalıdır". Ancak, çabuk zengin olma fikri geliştikçe bu fikir de zayıflamaya hatta “köşe dönmecilik” olarak algılanmaya başlamıştır.

Ben de “Emlak Rantı” olarak vurgulanan kavramı, yozlaştırılmış Amerikan Rüyası kavramına benzetiyorum. Ülkemizin gelişememesinde ve özellikle son yaşadığımız deprem kabusunun, hayat pahalılığının, politik yozlaşmanın, toplumsal ahlak çöküntüsünün, toplumsal umutsuzluğun önde gelen “kök sebeplerinden” birisi olarak bunu kabul ediyorum. Bu tespit yarım yüzyılı aşkın yaşam sürmüş bir vatandaş olarak, tecrübelerimle sabittir.

Türk milleti, tarım dışında üretimi ve ticareti neredeyse yetmiş beş yılda öğrendi diyebiliriz. Öncesinde; insanımız çiftçilik yapar, askerlik yapar, küçük zanaatkarlıklar ile iştigal eder, sanayiyi, ticareti ve girişimciliği hemen hemen hiç bilmezdi. Özelikle ticaret ve finans sektörü nerdeyse tamamen azınlıktaki bir kesimin hakimiyeti altındaydı.

Sanayileşmenin başladığı ve ivme kazandığı 1950’li yıllardan itibaren “köyden kente göçle” birlikte şehirler büyürken, nüfus şehirlerde yoğunlaşmaya başlamıştır. Bu durumda, özellikle emlak (arazi ve konut) en değerli yatırım aracı olarak sosyal genetiğimize girmeye ve orada yer etmeye başlamıştır.

Bundan önce dedeleri torunlarına; toprağa ve tarım ürünlerine ne kadar değer verir ve ne kadar çalışırsa karnının o kadar doyacağını öğütlerken, emlağın öne çıkan yatırım aracı olarak algılanmaya başlamasıyla birlikte; ne kadar kısa sürede bir arsa veya ev sahibi olunursa, gelecekte o kadar ferah içinde yaşanılacağını öğütlemeye başlamışlardır.

Türk insanı girişimciliği henüz kavrayamamıştı, üretimin gücünü henüz anlayamamıştı. Eğitimli kesim de iş kurmayı, üretmeyi değil, devlet kapısında memur olarak çalışmayı tercih etmekteydi. İmalat sektöründe gişimcilik ruhu ve sinerji bir türlü yeşeremiyor ve hâkim olamıyor, insanımızın en yoğun yatırım isteği, enerjisi ve birikimi inşaat sektörüne kanalize oluyordu.

Türk insanının konut sahibi olma isteği ve çabası normaldi ve küçümsenmemeliydi, çünkü insanımız emlaktan daha değerli bir yatırım aracı bilemiyor ve göremiyordu. Günümüzde de bu durum böyledir. Ortalama sabit gelirli bir vatandaşımızın ayda 200 $ tasarruf edebilmesi iyi bile kabul edilebilir. Ancak bu vatandaşımız bu birimi ile 100 bin $’lık bir konutu ortalama 42 yılda ancak edinebilecektir. Yani tüm çalışma hayatının bir semeresi olarak ortalama bir daireyi edinebilecek veya belki de edinemeyecektir. Bu gerçek anlamda “FAKİRLİK’tir”.

İnsanımızda, bir şekilde; “Girişimcilik Ruhu” oluşsa ve gelişse ne olabilir? Bir Örnekle Açıklamaya Çalışacağım.

Örneğin; 100 kişi, kişi başına; Anadolu ortasında bir şehrimizde, 3+1 orta karar bir daire karşılığı olan ortalama kişi başına 100.000 $ ile ortak bir şirket kursalar; toplam 10.000.000 $ sermayeleri olur ve bu yaklaşık 200 milyon TL’lik bir şirket eder. İmalat sanayinde faaliyet gösterecek bu tarz bir şirketin kuruluş yeri, üreteceği ürün/ürünlerin neler olacağı, bu ürünlerin pazar araştırması, müşteri sağlanması, makine seçimi ve tedariki, çalışılacak elemanların bulunması ve seçimi, şirketin kurulumu, hatta şirketin yönetimi vd. fonksiyonlar, rahatlıkla profesyonel hizmet sağlayıcılara taşere edilebilir. 

Bu düzeyde bir sermaye ile kurulan bir şirkete ciddi miktarlarda devlet desteği de maddi bağlamda sağlanacaktır.

Böyle bir şirketin yılda ortalama %20 kar sağladığını düşünürsek; yatırım yapan her birey 5 yıl içerisinde yatırımının karşılığını alarak, buna eşdeğer bir daire satın alacak ve her 5 yılda bir aynı daireden tekrar satın alabilecektir. Bu arada şirketinin değeri de artacağı için, ortaklar hisselerini devretmek istediklerinde, hisse değerleri baştaki 100 bin $’dan daha yüksek olacaktır. Kabaca, bu yatırım şekli yatırımcısına 5 yıl içinde en az iki evi veya 200 bin $’ın üzerinde maddi birikimi getirebilecektir.

Öte yandan; yatırımcımızın, yukarıda tariflenen dairesinin, tariflenen lokasyonda aylık ortalama 10 bin TL kira getirisi olacağını farz etsek, bu kira değeri 5 yıl içerisinde yaklaşık 32 bin $ olacak ve elinde +132 bin $’ın üzerinde bir maddi birikimi olacaktır. Dolar bazında enflasyon artışını da öngörüp bu değere eklersek eğer, vatandaşımızın elinde 150 bin $’ın biraz üzerinde bir birikim olacağını var sayabiliriz. Kabaca; bu yatırımcılar için belirlenen süreçte bir konuta yatırım yapmak yerine imalat sektörüne yatırım yapmak +50.000 $ daha karlı olacaktır. Eğer şirketlerinin çok verimli faaliyet göstermesini sağlar/sağlatırlarsa bu fark daha da yüksek olabilecektir. Maddi kârlarına ilaveten manevi hazları da daha anlamlı ve yüksek olacaktır. 

Bu örneği yüzlerce, yüzbinlerce ve belki de milyonlarca vatandaşımıza uygulayabilsek; Türkiye tartışmasız bölgesinin önce Güney Kore’si ve hemen akabinde de Almanya’sı olabilecektir. Bu matematiksel olarak hiç de zor bir model değildir. Bu ve benzeri modeller sayesinde; vatandaşlarımız ev almaya çabalamayacak, şirket kurmaya ve üretim yapmaya çabalayacaklardır.

Peki bu yüz vatandaşımız bütün çalışma hayatları boyunca biriktirdikleri bu parayı konuta yatırmak yerine iş kurmaya harcayıp, ömür boyu konutsuz kalma riskini göze alabilirler mi? Bugünkü şartlarda hayır, göze alamazlar.

Peki bu örnekte vatandaşın risk alabilmesi için ne yapılabilir? Cevabı basit; Devlet destek olmalıdır. Peki Devlet Nasıl Destek Olabilir? 

Devlet, şirketin belli bir oranda hissesinin hak sahibi olarak, karşılığında vatandaşının riske attığı paraya garanti verir, yani şirket batarsa sana yatırdığın parayı geri vereceğim, ancak bunun karşılığında kazancının ve/veya hissenin şu kadarı benimdir diyecektir. Yani devlet yatırımı sigortalayacaktır. Peki bu durumda vatandaşlarımız ev almak yerine üretime yatırım yapmayı tercih ederler mi? Büyük bir çoğunluğu evet tercih edeceklerdir. Bu durumda insanlarımızın tasarrufları emlak yerine imalata aktarılacak hem millet hem de devlet kazanacaktır.

Emlağın En Değerli Yatırım Aracı Olarak Kabul Görmesinin Sonucu oluşan “Emlak Rantının” Sakıncaları Nelerdir? 

Rant, kelime anlamı olarak getiri demektir. Bir diğer anlamda rant “emek sarfetmeden elde edilen kazanımdır”. Emlak rantını oluşturan birçok neden vardır. Gayrimenkulün değeri, nüfus artışı ve sanayileşme sonucu köyden kente göç bunların önde gelenleridir. Emlak rantının toplum bilincinde yüksek kabul görmesi sonucunda;

Emlak rantı kentsel planı oluşturan-daha doğrusu dikte eden-en önemli etken halini almıştır. Kentsel planlarda emlak rantının etkili olması ise çarpık kentleşmeyi, ticari, finansal ve hukuki yozlaşmayı doğurmuştur.

İnşaata hizmet eden sektörler haricinde; imalat sektörünün gelişimine ve ihracatın artışına bir katkısı yoktur. Rant iştahı yükseldikçe, emek verme azmi ve isteği düşer. Yani, emek yoğun bir faaliyet olan üretime olan istek düşerken, emek sarfetmeden elde edilen kazanıma olan iştah artar.

Kayıt dışılık ve vergi kaçağı yüksektir. Devlet, dolayısıyla millet, kazanamaz ama milletin çok az kesimini oluşturanlar aşırı zenginleşirler.

İmar izninin devlete ait olması sebebiyle; inşaat sektörünün üyelerinin politikaya yoğun olarak girmeleri ve ülke yönetiminde söz sahibi olmaya çalışmaları, olmaları, iyi niyetlerinin sonucu değildir.

Şehir planlaması, zemin etüdü ve inşaat faaliyetleri ile ilgili devlet bürokrasisi yozlaşır. Denetleme “laf olsun” diye vardır ve “mış gibi” yapılır.

Emek vermeden kazanma hırsı, finansal birikimin çoğunluğunun bu alama kanalize edilmesi, üretimi ve üreteni azaltır. İmalat sektörü erozyona uğrar. Bu da hayat pahalılığına, işsizliğe, güven bunalımına ve toplumsal umutsuzluğa yol açar.

Uygun olmayan zemine yapılan dayanıksız yapılar deprem ve sel gibi doğal afetlerde halkımıza mezar olur.

Emlak Rantı Türk Rüyası Olmaktan Çıkarılmalıdır...

Evet; bu konuda “Umutlanacağız ama Umudun Bir Yöntem Olamayacağını da Bileceğiz”...

O Halde; Emlak Rantı Türk Rüyası Olmaktan Nasıl Çıkarılacaktır? Bunu Gerçekleştirebilecek Yöntemi Kim Bulabilir ve Bu Yöntemi Kim Uygulayabilir?

Görev gene devlete düşmektedir. Devlet aklı; bu konuda radikal ve akılcı kararlar almak ve uygulamak zorundadır. Hatta bu kararların bazıları anayasamıza da konmalıdır. 

Alınacak kararlar, yapılacak işler nelerdir?

Emlak arazileri, yani üzerine bina inşa edilen veya edilecek tüm arazilerin mülkiyet hakkı devlette olacaktır. Bu uygulanması çok zor ve mega maliyetli bir karardır. Hatta toplumsal infiale bile yol açabilir ama yapılacak en doğru, en akılcı, taktik ve stratejik önemi en yüksek karar olacaktır. Bir şekilde mümkün olmaz ise; azından mevcut konut inşasına açık alanların hiçbirisinde o andan itibaren konut inşasına müsaade edilmeyecek ve bu karar kanunlaştırılacaktır.

Bu tarihten sonra konut inşa edilecek bölgeler ve arazi tamamen devletin kararına (belediyelerin değil) tabi olacaktır ve tüm bu arazilerin mülkiyeti de devlete ait olacaktır.

İnşa edilecek tüm konutlar ya devletin KİT (Kamu İktisadi Teşekkülü)’leri tarafından yapılacak, ya da TOKİ koordinesi, yönetimi ve denetiminde olacak şekilde taşere edilecektir.

Mevcut müteahhitlik yetki belgelerinin tamamı iptal edilecek, müteahhitlik belgeleri yeniden bilimsel normlara göre sadece hak eden az ve öz sayıdaki insanlara verilecektir. Benzer yetkilendirme inşaat mühendisleri, denetçileri, bürokratları için de yapılacaktır.

Devlet sürekli konut yaparak, talebi karşılayan arzı sunacaktır. Yapılan evler vatandaşa çok uygun fiyatlara kiralanacaktır. Kiracı “ev sahibi” kavramını unutacaktır. Vatandaşımızın ikamet ettiği tüm konutlar bir nev’i “lojman” olacaktır.

Kamulaştırılamayan ve mülk sahipleri tarafından kiralanmak istenen konutlar sadece devlete kiralanabilecektir. Akabinde devlet bunları da vatandaşlarına “lojman” statüsünde kiralayacaktır.

Tarım arazilerinin de tamamı devletleştirilecek, insanlara sadece tarım yapma yetkisi verilerek, üründen vergi alınması şartıyla kiralanacaktır. Açıkçası; Selçuklular ve Osmanlı zamanındaki “Tımar” sistemine benzer bir sistem kurulacaktır. Üretilecek bitkiye devlet karar verecek, ancak vatandaşın mahsulünün tamamını da satın alacaktır. Mahsul ziyan edilmeyecek, gerekirse üretim mahallelinde kurulacak fabrikalarda anında konserveye ve benzeri ürünlere dönüştürülecektir. Hatta kalan bitki biyokimya tesislerinde biyoyakıta dönüştürülecek, posası da toz haline getirilerek gübre olarak kullanılacaktır.

Devlet, bireylere bir nev’i gelecekte rahat yaşama olanağı tanıyan (günümüzdeki emlak rantının vadettiği gibi), üretime ve üretmeye endeksli, devlet garantili tahviller veya hayat ve emeklilik sigortası ve benzeri yatırım araçları tasarlayacak ve oluşturacaktır. Yani orta karar bir yerde orta karar bir konut alabilmek için 40 yıl çalışmak zorunda kalan insanlar, devletin sağlayacağı bu yatırım araçları ve devletin sağlayacağı lojmanlar sayesinde; nerede, nasıl ne kadar emniyetli ve ne kadar tasarruflu yaşayabileceklerini dert etmeyeceklerdir.

Sonuç

Özetle, devlet; vatandaşının ekonomik ve emniyetli barınma ihtiyacının karşılanması için yapılabilecek en akılcı çalışmaları yapacak, aslında bu devlet için sanıldığı kadar zor da olmayacak, emlak rantının frenlediği imalatın önü açılacak, vatandaşın imalata yatırım iştahı ve refleksi oluşacak ve bu olgu toplumsal genetiğimize kodlanacaktır. Üretim arttıkça refah seviyesi yükselecek, refah seviyesi yükseldikçe özsaygılı, özgüvenli, başarılı ve mutlu bireyler, aileler artacak, bilim ve bilimsellik kanıksanacak ve yol gösterici olarak kullanılacak, millet ve devlet gelişerek büyüyecektir. 

Devlet, milletini, emeksiz rant sarmalından çekip çıkartmak zorundadır.

Araştırmacı Yazar Raif BİLGİN
Araştırmacı Yazar Raif BİLGİN
Tüm Makaleler

  • 20.02.2023
  • Süre : 6 dk
  • 2356 kez okundu

Google Ads