İktidarın Ucuz Konut Projesinin Risk Analizi

Size bir teklifte bulunacağım ve ben çok güvenilir biriyim.

Teklifim şöyle:

Bir kura çekilişine katılmanız karşılığında beşyüz lira vereceksiniz, kura size çıkmazsa faizi ile birlikte beşyüz liranızı geri alacaksınız, bunu garanti ediyorum.

Kura sonucu kazananlar da piyasadan daha düşük ve daha uygun fiyatlara birer daire sahibi olabilecekler.

Evet, bu iktidarın ortaya attığı ve propaganda olarak da oldukça fazla kullandığı bir konu. Her gün her kanalda ne kadar çok başvuruda bulunulduğu söylenip duruyor.

Gelin şimdi birlikte bu teklifin risk analizini yapalım:

1) Eğer kur'a çekilişinde katılanlar bir daire sahibi olamazlarsa yatırdıkları beş yüz lirayı faizi ile geri alacaklar. Ya bu sözümü tutmazsam? Beşyüz lirayı geri ödemezsem? Bunu bir risk olarak kabul edebilir miyiz? Olabilir. Ben böyle bir konuda kandırabilirim belki, ama bu sözü devlet veriyorsa, sanırım böyle bir riskin çok düşük olabileceğini tahmin edersiniz. Bu durumda eğer beşyüz liranız varsa denemeye değer, kur'aya gönül rahatlığıyla katılabilirsiniz.

2) Diyelim ki kurada bir daire size çıktı. Piyasa fiyatlarından çok daha uygun bir fiyata daire sahibi olabileceksiniz. Bu konuda bir risk var mı? Ya söylendiği gibi piyasadan daha uygun fiyattan satılmıyorsa daireler? Bakın bu bir risk gerçekten. Ben olsam baştan bir ödeme planı görmek isterdim. Sonuçta artık iş biraz daha ciddiye binmiş durumda. Bir şekilde borç altına girdiğin tescillenmiş durumda. Eğer ödeme gücün yoksa, baştan belki de böyle bir maceraya girmemen daha mantıklı olabilir.

3) Peki böyle bir şey olabilir mi? Yani söz verildiği gibi piyasadan daha düşük maliyette bir daire sahibi olmayı hayal ederken, çok daha fazla bir maliyetle daire sahibi olmak durumunda kalabilir misin? Evet, olabilir. Amerika'da çıkan mortgage krizinde olan buydu. Ev sahipleri daha bankalara dünyanın borcu olmasına rağmen sahip oldukları evlerin değerleri oldukça düştüğü için kredi borçlarını ödemekten vaz geçerek evleri bankalara devrettiler ve bu ülke çapında bir krize yol açtı. Bizde de olabilir mi bu dediğim. Belki de olabilir. Dediğim gibi ödeme planını baştan görmek lazım. Ama henüz bu konuda ortaya konmuş bir ödeme planı yok maalesef.

4) Peki diyelim ki böyle bir şey olmadı bizde, sonuçta enflasyon oranı çok yüksek ve her yaptığımız ödeme, bizim için bir avantaj olacak, yani gerçekten piyasa değerinden çok daha ucuza bir daire sahibi olabileceğiz. Aslında konu devlet eliyle böyle proje geliştirildiği için gerçekten verilen sözler tutulabilir ve daha ucuza daire sahibi olmak mümkün olabilir.

Peki bu durumda başka ne gibi riskler olabilir?

Mesela daireler söz verildiği tarihlerde bitirilemezse ne olacak? 

Bu gerçekten ciddi bir risk. Bir de TOKİ'nin geçmişinde bu tarz sorunlar çıktığını düşününce gerçekten bu riski dikkate almak gerekiyor.

Yine de istenirse devlet desteği ile projelerin zamanında tamamlanması sağlanabilir. İşleri yapan müteahhitlere yaptıkları işlerin bedellerini alacaklarına dair gerekli garantiler verilirse, işlerin maliyet sebebiyle durması engellenebilir. Tabii bu durumda devletin maliyet farkını ayrı bir kaynaktan karşılaması gerekecektir.

5) Şimdilik bu bir seçim hamlesi olduğuna göre devlet böyle bir kaynak ayırmak konusunda sorun çıkarmayacaktır.

Ama yarın? Seçimler geçtikten sonra ne olacak? Atı alan Üsküdar'ı geçtiğinde ne olacak?

Ne yapalım, bu maliyetlere olmuyor diyebilir mi devlet?

İşte bu konu devletin başında seçimler sonrasında kimin olduğuna göre değişebilir bana göre. Eğer yanardöner bir iktidar olursa, o an nasıl işine geliyorsa öyle davranabilir.

Bence bu konunun en büyük riski budur. Maliyet farkını daire sahiplerinden çıkartalım diye bir karar alınırsa, bu durumda baştan söz verildiği gibi daireler piyasa fiyatından daha düşük fiyatlara bitmeyebilir.

6) Eğer seçimler sonrasında muhalefet başa geçerse, dairelerin inşaatının durdurulma riski var mıdır?

Bu konu da bir önceki madde ile aynı aslında. Başa geçene ne kadar güveniyoruz, bununla çok ilintili bir soru bu. Eğer proje sadece bir seçim propagandası olarak ortaya atılmışsa ve maliyetleri projenin gerçekleştirilmesi açısından sorunluysa, her şey bir kez daha gözden geçirilebilir. Şartlar tekrar düzenlenebilir. Ama her yiğidin yoğurt yiyişi farklı olur derler, bir de devlette devamlılık esastır. Yapım yöntemi değiştirilse de, belki ödeme şartları biraz değişse de, proje devam edecektir görüşündeyim. Belki daha avantajlı ödeme koşulları bile yaratılabilir eğer gerçekten kaçaklar engellenirse yeni yönetim tarafından.

Yani bu risk belki de risk değildir, daha avantajlı bir çözüm bile bulunabilir yeni yönetim tarafından.

Her şey aslında yeni yönetimin ekonomi politikaları ile çok ilişkili. Eğer şu an içinde bulunduğumuz ekonomik krizin engellenmesi mümkün olursa, çok daha uygun koşullarda bu projeler devam ettirilebilir.

7) Bu projelerin yerleşimleri ne kadar uygun yerlere yapılmıştır? Bu bir risk midir?

Evet, bu da bir başka konu. Aslında her şehrin bir gelişim planı olmalı. Bu öyle bugünden yarına değil, elli yıllık, yüz yıllık planlar olmalı. Yeni yerleşim yerleri de bu plana göre yapılmalı.

Şu an bu proje kapsamında seçilmiş olan yeni yerleşim yerleri şehirlerin oldukça dışında seçilmiş gibi görünüyor.

Şehir planlaması konusunda mevcut iktidarın belirli bir plana uygun davrandığını söyleyemem. O yüzden bu seçilen yerler ne kadar planlı yapılıyor, bu konuda da aklımda çekinceler yok diyemem.

Bu açıdan bakacak olursak, böyle bir yatırıma elde avuçta ne varsa yatırmak ne kadar mantıklı olur, gerçekten bilemiyorum. Keşke şehirlerin gelişimi konusunda biraz daha bilgimiz olsa da, ona göre bir değerlendirme şansımız olabilse.

Sorumuz bu bir risk midir? Evet, bence bir risk olabilir.

Ama bazen yepyeni bir yerleşim yeri yarın çok değerli olabiliyor. Yeni yerleşim yeri planını görmeden bir şey diyemem.

Bursa'da abim için yıllar önce aldığımız ev aklıma geldi şimdi, evin yeri Bursa'nın epey dışında, o zamanlar her yerin inşaat halinde olduğu bir konumdaydı. Abimin baştan pek hoşuna da gitmemişti doğrusu. Ama ben görür görmez burası yarın Bursa'nın yeni merkezi olur demiştim ve abimi ikna etmiştim.

Evet, Bursa'daki Fatih Sultan Mehmet bulvarından bahsediyorum. Burayı bilenler ne demek istediğimi anlamışlardır.

O yüzden bu konu da bir risktir, ama bazen de bir avantaj olabilir.

Özetleyecek olursak:

• Kur'aya katılmakta bir sorun görünmüyor, çoğunluğun fikri de bu yönde ki, bu kadar fazla katılım var. Ama bu kadar çok katılım iktidara bir destek olarak algılanmamalı. Belki de tersine iktidarın toplumu ne kadar çaresiz hale getirdiğinin bir göstergesi. İnsanlar bu ekonomik darboğazda yarınlarını nasıl güvence altına alacaklarını şaşırmış durumdalar. En ufak bir avantajı bile değerlendirmek için yığınlarca başvuru olması bu yüzden. Tıpkı üç kişilik kadro için binlerce kişinin başvurması gibi. Bu bir sorun aslında, yani binlerce kişi işsiz demek ki, üç kişilik kadro çok özel kadrolar değil! Belki de çok avantajlı kadrolar da değil.

• Bu yatırımın riskleri var, ama yine de avantajları göz ardı edilebilecek gibi değil. Asıl riskleri ise eğer şansınız tutar da kurada bir daire sahibi olabileceğiniz belli olursa, o zaman daha çok sizi etkileyebilir. O yüzden son imzayı atmadan önce iyi düşünmek gerekir.

• Proje iktidar değişse de devam eder, bu konuda bence risk projenin diğer riskleri yanında çok daha az.

• Projeler tamamlanır mı? Bu artık günün şartlarına göre değişecektir.

Bence daha önemli olan sizin ödeme gücünüzün olup olmadığıdır. Eğer ödeme konusunda bir sorununuz varsa, yukarıda da dediğim gibi son imzayı atmadan önce iyi düşünmekte fayda var.

Dimyata pirince giderken eldeki bulgurdan olmak da var bu işin sonunda sonuçta.

İşte benim gözümden bu proje böyle. Umarım bir inşaat mühendisi olarak sizlere faydalı olmuşumdur.

Moskova'dan herkese sevgi ve saygılarımla