Arabuluculuk Sistemi, Kat Malikleri/Kiracı veya Site Sakinleri Arasındaki Uyuşmazlıkların Çözümünde Etkili Olabilecek mi?

Giriş 

Ülkemizde şehir ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı TUİK verilerine göre 2022 yılı için %93.4’tür. Şehir ve ilçe merkezlerinde yaşayan nüfusun büyük bölümü ise çok katlı binalarda veya birçok binadan veya bağımsız bölümden oluşan sitelerde yaşamakta veya çalışmaktadırlar. Yüzlerce konut içeren hatta bazen bini geçen konutların bulunduğu sitelerin mevcut olduğu, bazı sitelerin içerisinde market, sağlık kompleksi, spor tesisleri, havuz vb. tesislerin bulunduğu bilinmektedir. Bu olgu sitede ve binalarda yaşayan kişilerin ilişkilerinin ayrı özel bir kanunla düzenlenmesini zorunlu kılmış ve “Kat Mülkiyeti Kanunu” bu ihtiyacı karşılamak için çıkarılmıştır. 

Günlük yaşantımızda,  evde beslenen köpek nedeniyle diğer apartman sakinlerinin rahatsız olduğunu, üst kat bağımsız bölümden alt kat bağımsız bölüme su sızması nedeniyle zarar oluştuğunu,  bina altındaki işyerinin gürültü ve ses kirliliğine neden olduğunu,  binanın altında bulunan işyerinin  apartman bahçesini de tümden işgal ettiğini, bazı kat maliklerinin odalarını bahçeden alan alarak genişlettiğini, ortak alanlara konulan kameralar nedeniyle rahatsızlıklar oluştuğunu, bağımsız bölümün ahlaka aykırı olarak randevu evi olarak kullanıldığı, bina altında açılan işyerinin ses ve gürültü ile rahatsızlık verdiği,  bazı kat maliklerinin ortak giderleri  ödemediği veya ortak giderlerin kanuna uygun tespit edilmediği, giderlerin çok yüksek belirlendiği, kat malikinin manzarasının kapatıldığı, alt katlara takılan demir parmaklıkların üst kat daireler için güvenlik riski oluşturduğu vb. olaylar sıkça karşımıza çıkmaktadır. Yeni yasal düzenleme ile bu tür uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk yöntemi ile çözülmesi hedeflenmiştir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Uyuşmazlıkların Arabuluculukta Çözülmesinin Faydaları 

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında oluşan uyuşmazlıklar 01 Eylül 2023 tarihi öncesi doğrudan Sulh Hukuk mahkemesince çözülüyordu.  Sulh Hukuk mahkemeleri aynı zamanda kira uyuşmazlıklarında görevli mahkemeler oldukları için son zamanlarda Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü oldukça artmıştı. Bu durum ise iş yükünün fazlalığı nedeniyle, davaların uzun sürede sonuçlanmasına sebep oluyordu. Mahkemelerin iş yükünü azaltarak, uyuşmazlıkları kısa sürede çözüme kavuşturmak ve uyuşmazlık çözümünde taraf iradelerini ön plana çıkararak komşuluk ilişkilerinin zarar görmesini engellemek maksadıyla arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Neticede uzman arabulucu karşısında tarafların uyuşmazlığı müzakere ederek kendi çözümlerine kısa sürede ulaşması hedeflenmiştir. Mahkemelerde uyuşmazlığın çözümünde uygulanan usul, tanık dinlettirme ve haklı çıkmak için büyük çaba ve gayret sarfetme, tarafların adeta birbirlerine karşı dostça olmayan davranışlar sergilemelerine ve böylelikle de komşuluk ilişkilerinin zarar görmesine sebep olmaktadır. Oysa tarafların arabulucu karşısında uyuşmazlığı müzakere ederek çözüm bulmaya çalışması komşuluk ilişkilerinin zarar görmesini engellemek için önümüze bir seçenek sunmaktadır. Kısaca yukarıda açıklanan sebeplerle Arabuluculuk Kanununa 7445 sayılı Kanunla 18 /A maddesi eklenerek, 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren yukarıda örnek olarak bahsettiğimiz uyuşmazlıkların arabuluculuk ile çözülmesini zorunlu hale getirilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Arabuluculuk 

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında uyuşmazlığın niteliğine göre, kat maliki, kiracı veya yönetici doğrudan veya avukatları aracılığı ile arabuluculuk başvurusunda bulunacaklardır.  Başvuru sonrası uyuşmazlığa Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından bir arabulucu atanacaktır. Arabulucu en kısa sürede tarafları arabuluculuk görüşmelerine, toplantıya çağıracaktır. Arabuluculuk müzakerelerinde arabulucu hâkim gibi karar vermeyecek, uyuşmazlığa çözümü taraflar kendileri belirleyecek, arabulucu tarafların anlaşabilmesine olanak sağlayacak seçenekler sunabilecektir. İhtiyaç varsa taraflarla özel görüşmeler de yapabilecektir. Müzakereler sonrasında taraflar ya anlaşmaya varacaklar ya da anlaşamayacaklardır. Her iki durumda da tutanak tutulacaktır. Arabuluculuk süreci sonrasında taraflar arasında anlaşma sağlanamamışsa uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinin önüne getirilecektir.  Arabuluculuğa başvurulmuş olması mahkemenin davanın esasına girebilmesi için aranan kamu düzeni ile ilgili zorunlu bir koşuldur. 

Arabulucu yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandıracak, bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilecektir. Tarafların arabulucu önünde anlaşamamaları durumunda iki saatlik arabuluculuk ücret tutarı Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenecektir. Anlaşma sağlanmaması nedeniyle ödenen bu ücret yargılama gideri olarak kabul edilecek ve arabuluculuk sonrası açılan davada haksız çıkan taraftan Adalet Bakanlığınca tahsil edilecektir. Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, dava da haklı çıksa dahi yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulacaktır. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilemeyecektir. Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin Sulh Hukuk mahkemesinden alınması zorunludur. 

Kat Mülkiyeti Kanununda Kat Malikleri ve Kiracının Borçları ve Uyuşmazlık Konuları 

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mahkemelerin önüne getirilen birçok uyuşmazlık mevcuttur. Bu uyuşmazlıkların çözümü için önce arabulucuya başvurulması zorunlu olduğundan kat mülkiyeti kanunu kapsamında mahkemelerin önüne getirilen uyuşmazlıkların neler olabileceğini düzenleyen normları incelemekte yarar vardır. 

En çok karşılaşılan dava türlerinden birisi kat malikleri veya kiracıların borçlarını ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıkları içeren davalardır. Kat malikleri veya kiracılar, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla sorumludurlar. Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacaktır, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacaktır. Kat maliklerinden her biri ve kiracılar kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler. 

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, önce arabulucuya başvurarak, anlaşma sağlanamaz ise sonrasında ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceklerdir. 

Benzer şekilde kat maliklerinden biri yukarıda belirttiğimiz kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, önce arabulucuya sonra ise hakime başvurarak o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini isteyebileceklerdir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmasına sebep olunması veya kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması durumlarında diğer kat malikleri açısından çekilmez durumun oluştuğu kabul edilmektedir.