logo

Makalelerinizi bugün paylaşmaya başlamanız için yeni nesil blog sitesi, strasam.org

STRASAM.ORG

Sitemizde yazar olmaya ne dersiniz ?

STRASAM.ORG, strateji, siyaset, savunma, ekonomi, tarih, hukuk, uluslararası ilişkiler, NATO, çevre ülkeleri vb. alanlara yönelik yapılan araştırma ve analizleri yayımlamak maksadıyla oluşturulmuş bir platformdur.

Başvuru Yap

Türkiye

Büyükesat Mahallesi, Uğur Mumcu Caddesi, No 87/4, 06900 Çankaya/ANKARA

Ara: +90 531 278 24 12

[email protected]
hukuk

Ev sahibiniz ya kirayı arttır ya çık diyorsa

Maliyetlerden dolayı ev fiyatlarının artışı, faizlerin artışı, pandemi koşulları, okulların açılması, kentsel dönüşüm gibi sebeplerin sonucunda son dönemde özellikle büyük şehirlerde konut kira ücretlerinde fahiş artışlar görülmektedir.

Serbest Yazar Eşref ÖZDEMİR
Serbest Yazar Eşref ÖZDEMİR

Tüm Yazıları için tıklayınız


  • 16.10.2021
  • Süre : 4 dk
  • 142 kez okundu

Ev Fiyatları ve Kira Artışları:

Maliyetlerden dolayı ev fiyatlarının artışı, faizlerin artışı, pandemi koşulları, okulların açılması, kentsel dönüşüm gibi sebeplerin sonucunda son dönemde özellikle büyük şehirlerde konut kira ücretlerinde fahiş artışlar görülmektedir. Kiralardaki olağandışı artış sebebiyle ev sahipleri de mevcut kiracılarından taleplerde bulunmaktadır. En sık karşılaşılan ev sahiplerinin kiracılara ya kirayı piyasa koşullarında yükselt ya da evi tahliye et şeklindeki talepleridir. Güncel bir konu olan konut kiralarıyla ilgili bu yazımızda bir kira sözleşmesi kapsamında kiracının hakları konusunu ele alacağız.

Türk hukuk sisteminde kiralama ile ilgili hususlar Borçlar Kanunu’nda özel bir bölüm olarak düzenlenmiştir. Yani kira ve kiralama ile ilgili bir ihtilaf halinde başvuracağımız yer ilgili Borçlar Kanunudur. Bunun yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanununda da kiracı ile ilgili hükümler vardır. Genel olarak Borçlar Kanunu’nun haklar açısından kiracıyı gözettiğini söyleyebiliriz. Kiracının kendisine düşen sorumlulukları yerine getirdiğinde herhangi bir sebeple tahliye durumu ile karşılaması mümkün değildir.

Kira Sözleşmesi:

Kanunda “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” olarak tanımlanmıştır. Tanımda kiracının en önemli sorumluluğu açıkça belirtilmiştir. Kiracı kira bedelin ödemekle mükelleftir. Bunun yanı sıra kiralananın kiralama maksadına uygun olarak kullanılması, iyi komşuluk ilişkileri, kiralanana zarar vermemesi, sözleşmede özel hüküm yoksa kiralananı başkasına kiraya verememesi gibi mükellefiyetleri de vardır.

Şimdi bir kira sözleşmesi nasıl yapılır konusunu inceleyelim.  Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Kanun kira sözleşmesinin kurulması için tarafların birbirine uygun irade beyanlarının yeterli olduğunun, kira sözleşmesinin geçerliliği için herhangi bir şekil şartına (yazılı olması, sözlü olması, noter onaylı olması ve benzeri) gerek olmadığın belirtir. Kira sözleşmesinin adil yazılı veya noter tasdikli olarak yapılması ihtilaf halinde ispat kolaylığı açısından önemlidir.

Yazılı olmayan şekilde yani kontratsız yapılan kira sözleşmesi kurulmuş ve geçerli bir sözleşme olarak ayakta durduğundan, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, Kanunun kendisine tanıdığı tüm kiracı haklarından yararlanabilmektedir. Sözlü de olsa ortada geçerli ve kurulmuş bir kira sözleşmesi olduğundan dolayı, ev sahibi kiracıyı hukuka aykırı olarak tahliye edemez, kiracıyı hukukun kendisine sağladığı haklarını kullanmasını engelleyemez.

Kira Artış Oranı

Taraflar kira sözleşmesini kurarlarken kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Başlangıçta belirlenen kira bedeline müdahale edilmesi mümkün değildir. Bu noktada ancak sözleşme özgürlüğünün genel sınırları etkilidir. Örneğin aşırı yararlanmaya dayanan bir geçersizlik söz konusu olabilir. Yani, sözleşme günündeki koşullarda, piyasa fiyatlarının çok üstüne yapılmış bir kiralama için sözleşmede böyle yazıyor, böyle uygulanacak denemez.

Kanun yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin anlaşma yapabilecekleri belirtilmiştir. Böylelikle taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi miktarda veya hangi oranda artacağını kararlaştırabileceklerdir. Üstelik taraflar böyle bir anlaşmayı, sadece yenilenen ilk dönem için değil, yenilenen her dönem için yapabileceklerdir. Ancak yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne miktarda veya hangi oranda arttırılacağını taraflar kararlaştırabilecekse de bu bakımdan serbest oldukları söylenemez. Yapılacak artışın azamî sınırı yasa tarafından belirlenmiştir. Kanun bu konuda sınırlama getirmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir”. Yani yenilenen dönemler için taraflarca kararlaştırılan artış, bir önceki yılda üretici fiyat endeksindeki artışın sınırları içerisinde kaldıysa geçerli olacak, bu sınırları aştığı takdirde geçersiz sayılacaktır.

Tahliye Koşulları

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) İcra Mahkemesi’nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır. Örneğin; ev sahibinin kirada oturması fakat maddi zorluklar nedeniyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık sorunları nedeniyle ev değişikliği gerekliliği ya da çocuğunun evlenmesi gibi durumlarda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ile dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek olup olmadığını olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bu şekilde tahliye zor bir yöntemdir.

Bunun yanı sıra, gereksinim amacıyla evin tahliye edilmesi yani kiracının çıkarılması durumunda ev sahibinin herhangi bir haklı sebep olmaksızın evin üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde, kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.

En sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden birisi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni ev sahibi, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Bunlar dışında, aşağıda örneklerini verdiğimiz durumlarda ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilir:

Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların uzun sürecek ağır tadilat ve yeniden inşası sebebi ile kiracı tahliye edilebilir.

Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhütte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.

Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından başka birine devredilmesi gibi kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir.

Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma veya bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.

Ev sahibi sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kira sözleşmeleri, her iki taraf da fesih bildirme sürelerine uyarak gerekçe bildirmediği sürece otomatik olarak yenilenir. Fesih bildirimleri, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Bu süreye uyarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kanun burada bir istisna getirmektedir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilecektir.

Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nda zayıf olarak kabul edilen kiracının, korunmasını sağlamak için getirilmiş olan hükümlerin uygulama alanını daraltarak kiralayana, başka bir nedene gerek olmadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânını sağlamaktadır.

Tahliye taahhütnamesi Kanunda, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracıdan tahliye taahhütnamesi alan kiralayan, kiralananın tahliyesini doğrudan icra dairesine başvurarak icra yoluyla sağlayabilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları; yazılı olması, kiracının serbest iradesine dayanması ve kira sözleşmesinden sonra kiralananın kiracıya tesliminden sonra imza edilmiş olmasıdır. Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır. Böyle bir durumda kiracı ancak taahhütnamenin sonradan kiralayan tarafından anlaşılan şekil dışında doldurulduğunu iddia edip bunu ispatlarsa taahhütname geçersiz sayılır.

Özetle kiracılara tavsiyelerim;

-- Kira sözleşmenizi mutlaka bir avukatın incelemesinden geçirtin, yazılı ve noterde yapın,

-- Sözleşmede kira artış dönemleri ve oranlarını açık ve anlaşılır şekilde yazılmasına dikkat edin,

-- Sözleşmenizle birlikte tahliye taahhütnamesi imzalamayın, tahliye taahhütnamesi imzalama durumu söz konusu ise açık tarihli taahhütname imzalamayın,

-- Kiranızı mutlaka sözleşme yaptığınız kişiye ve banka yoluyla ödeyin,

-- Sözleşmede kira artış oranında belirsizlik varsa kiranızı her kira dönemi sonunda üretici fiyat endeksi oranında arttırarak ödeyin.

-- Kiranızda ödeme güçlüğü çekiyorsanız bile kiranızı bir kira döneminde hiç ödememe ya da ihtara rağmen ihtar süresinden sonra ödeme durumuna birden fazla kere düşmeyin.

-- Kiracı kiraladığı süre boyunca taşınmazın yan giderlerine de (aidat vb.) katlanmakla yükümlüdür. Yan giderleri ödemeyen kiracının için bu durum kiraya veren için haklı bir tahliye nedenidir. Aidat türü yan giderlerinizi de düzenli olarak ödeyin.


Google Ads