Site İçi Arama

hukuk

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Ortak Yerler, Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hak ve Yükümlülükleri

Bu ortak yerlerin kiralanması bütün kat malikleri tarafından oybirliği ile kararlaştırıldığı takdirde yönetim kurulu tarafından veya yetkilendirilmiş yönetici tarafından kira sözleşmesi akdedilecektir. Ancak özel kullanım amacına tahsis edilen merdiven gibi yerler kat maliklerin oybirliği olsa da kiralanabilir nitelikte değildir.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet haklarına kat mülkiyeti denir. Bu bağımsız mülkiyet haklarına sahip olan kişilere de kat maliki denir. Kat Mülkiyeti Kanunu  kat maliklerine,  bir takım  haklar   vermekte ve borçlar yüklemektedir.  Kat maliklerinin haklarının  ve borçlarının düzenlendiği, kat mülkiyetine özgü en temel alanlardan birisi de ortak yerlerdir. Ortak yerler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 2/b’de “Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerler” olarak temel anlamda tanımlanmıştır. Yine kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki kullanım hakkı da bu hükmün devamında tanımlanmıştır. Buna göre kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları ortak yerlerden faydalanma hakkı mevcuttur.

Ortak Yerler

Ortak yerler yukarıda da belirtildiği üzere Kanunun 2. maddesinde ana hatlarıyla kısaca tanımlanmış olsa da asıl esas alınması gereken ve daha kapsamlı düzenleme Kanunun 4. maddesindeki hükümlerde yer almaktadır. Kanunun 4. Maddesine göre ortak yerler; kanunda belirlenmiş olan ortak yerler  ve sözleşme ile belirlenen ortak yerler olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır.

Kanunda Belirlenmiş Olan Ortak Yerler

“…Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” ortak yerler her ne kadar “yer” olarak adlandırılmış olsa da anagayrimenkulün korunmasını, anagayrimenkulden yararlanılmasını ve ortak kullanılmasını sağlayan her şey ortak yer olarak nitelendirilebilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’te detaylıca tanım yapılmış olmasına rağmen ortak yerlerin kapsamı madde 67 hükmü ile daha da genişletilmiştir. Buna göre;

“Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”

Sözleşme ile Belirlenen Ortak Yerler

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4/1 uyarınca “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir…” ortak yerlerin sadece Kanunda sayılmak suretiyle belirlenmediği hüküm altına alınmıştır. Ortak yerlerin belirlenmesini öngören sözleşme Kanunun 13/1. maddesinde de belirtildiği üzere; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru tarafından düzenlenen resmi bir senet niteliğindedir. Kat malikleri resmi senet niteliğindeki bu sözleşme ile ayrı ayrı kullanmaya elverişli olan bağımsız bölümleri bile ortak yer olarak belirleyebilmektedirler.

Ancak sözleşme ile belirlenen ortak yerlerin yetkili merciler tarafından onanmış plan ve projede açıkça gösterilmesi, aynı zamanda onaylanmış proje ile uyum içerisinde olması gerekmektedir.  Çünkü sözleşme ile onaylı proje arasında bir çelişki bulunması halinde onaylı proje esas alınmaktadır.

Ortak yerler kavramı üzerinde bu denli detaylı ve geniş kapsamlı bir düzenleme yapılmış olmasının temel sebebi kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun ortak yerler üzerindeki hak ve yükümlülüklerden kaynaklanıyor olmasıdır. Ortak yerlerin tekelleştirilmesi ve kat maliklerinin ortak iradesi olmadan ortak yerler üzerinde tasarrufta bulunulması başlıca nedenlerdir.

Yani ortak yerler; otopark, bahçe, kuyu, ortak kurutma yerleri, ortak kömürlük veya ortak garajlar gibi anagayrimenkulün dış unsurları olabileceği gibi aynı zamanda, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma bakımından zaruri olan temeller, taşıyıcı kolon ve kirişler, asansör, çatı, baca gibi bir takım iç unsurlar da olabilmektedir. Nitekim ortak kullanıma özgülenmiş havuz, spor salonu gibi tesisler de ortak yer niteliğindedir.

Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hak ve Yükümlülükleri

Haklar

(1). Kullanma Hakkı

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre arsa payları oranında maliktirler. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16/2 uyarınca kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkı mevcuttur.

Ortak yerleri kullanma hakkının sınırı ve şekli yönetim planında düzenlenme yapılmasıyla ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma akdedilmesiyle de belirlenebilecektir. Ancak aksine düzenleme veya anlaşma akdedilmediyse kullanım hakkının sınırı her kat maliki için arsa payı ile orantılı olacak şekildedir.

(2). Kanundan Doğan Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyen Kat Malikinin Müstakil Bölümü Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Kendilerine Devredilmesini İsteme Hakkı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25 uyarınca kat malikleri, yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve çekilmezlik haline sebebiyet veren kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini dava açmak suretiyle talep etme hakkına sahiptirler.

Bu kapsamda, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine devredilmesi için dava açıldığında, diğer kat maliklerinin sayısı ve arsa payı oranı üzerinden karar verilecektir.

Çekilmezlik halinin tespiti mahkeme tarafından yapılır. Aşağıdaki durumlarda çekilmezlik halinin mevcut olduğu kabul edilmektedir:

1- Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

2- Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

3- Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(3). Hakimin Müdahalesini İsteme Hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33 ile kat maliklerine, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açmak suretiyle hakimin müdahalesini talep etme hakkı tanınmıştır. Bu kapsamda kat malikleri toplantısında aykırı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay içerisinde ve herhalde karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilecektir. Kat malikleri kurulu kararının mutlak butlanla geçersiz olması veya yok hükmünde olması halinde süre koşulu bulunmamaktadır. Burada dikkate alınması gereken husus dava açmadan önce dava şartı olan arabuluculuk sürecinin tüketilmiş olması  zorunluluğudur.

Yükümlülükler

(1). Ortak Yerlere Zarar Vermeme Yükümlülüğü

Her kat malikinin ortak yerlere zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri de dahil, ana yapıya ve ortak yerlere zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar.

Kanunun 19. Maddesi uyarınca “Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” kat malikleri ortak yerlere verdikleri zarardan sorumlu olacaklardır.

(2). Ortak Yerlerin Kullanılması, Onarılması Gibi Hususlarda Doğacak Olan Masraflara Katlanma Yükümlülüğü

Bu yükümlülük Kanunun “ortak giderlere katılma” başlıklı 72. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre ortak yerlerin kullanılması, yararlanılması ve onarılması nedeniyle doğacak masraflardan bütün kat malikleri sorumludur. Gider ve avans payını ödemeyen yani ortak giderlere katılma yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikine karşı aşağıdaki yollara başvurulması mümkündür:

1- Diğer kat maliklerinden her biri ve kat mülkiyetine tabii yapı yöneticisi, yönetim planına Kat Mülkiyeti Kanununa ve Türk Borçlar Kanununa göre dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.

2- Gider ve avans payını ödemeyen kat malikine geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödetilebilir.

3- Kat malikinin borcu kiracıdan tahsil edilirse kiracı sadece ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sorumlu olduğu için kiracının yaptığı ödeme kira bedelinden mahsup edilecektir. Ancak kat malikinin ortak giderlere ilişkin borcu bu yolla da tahsil edilemezse; kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.

Ortak Yerlerin Kiralanması

Bir anagayrimenkulün yalnızca bağımsız bölümleri değil aynı zamanda ortak yerlerinin de kiralanabilmesi mümkündür. Uygulamaya bakıldığında binalarda yalnızca dairelerin ve dükkanların değil aynı zamanda binaların dış cephelerinin ve genel kömürlük, teras, bahçe, çatı, ortak kullanıma özgülenmiş havuz ve spor alanları gibi tesislerinde kiralandığı da görülmektedir. Bu gibi ortak yerlerde kiralama veya reklam verme şeklinde anagayrimenkule maddi getiri sağlayacak bir tasarruf işlemi yapılabilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar verilmesi gerekmektedir.

Bu ortak yerlerin kiralanması bütün kat malikleri tarafından oybirliği ile kararlaştırıldığı takdirde yönetim kurulu tarafından veya yetkilendirilmiş yönetici tarafından kira sözleşmesi akdedilecektir. Ancak özel kullanım amacına tahsis edilen merdiven gibi yerler kat maliklerin oybirliği olsa da kiralanabilir nitelikte değildir.

Ortak Yerler Üzerinde İşlem ve Değişiklik Yapılması

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar kat maliklerince belirlenen veya seçilen kat malikleri yönetim kurulu tarafından yönetilmektedir. Ancak uygulamada kolaylık sağlanması amacıyla kat maliklerinin ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği düzenlenmiştir. Bu kapsamda yönetici ve yönetim kurulu diğer kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olacaktır. Kat mülkiyetine tabi bir anagayrimenkulün ortak yerlerinde değişiklik yapılması bazen yönetim planı değişikliği ile gerçekleştirilirken bazen de bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi sonucunda gerçekleşmektedir.

Yönetim planında değişiklik yapılarak ortak yerler üzerinde değişiklik yapılması amaçlanıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28/3’e göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Öte yandan yapılacak değişiklik veya işlem ortak yerin onarımı, bakımı ya da iyileştirilmesi için yapılıyorsa kurulun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması ve oyçokluğu ile karar vermesi yeterli olacaktır. Bu değişikliğin acele olarak yerine getirilmesi gerekiliyorsa veya kurul kararının beklenmesi mümkün değil ise kat maliklerinin rızası alınmadan da işlem tesis edilebilecektir.

Dava Şartı Arabuluculuk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B uyarınca zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir. Bu bakımdan ortak yerlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması , anlaşma sağlanmaması durumunda dava açılabilir veya anlaşma tutanağına uyulmaması halinde icra takibi başlatılabilir. Anlaşma tutanağı sulh hukuk mahkemesine başvurularak icra edilebilir şerhi alındıktan sonra mahkeme ilamı niteliğinde kabul edilmektedir.  Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1 hükmünce bu kanundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Ortak Yerlere İlişkin İçtihatlar

“Kat malikleri toplantılarında belirlenmeyen özel amaca tahsisli 85 m²'lik ortak yerin, 06.07.2010 tarihli yönetim kurulu kararı ile kiraya verildiği, kiracı tarafından bu yerin projesine aykırı olarak tavanından giriş yeri açılarak merdiven kurulduğu, içerisine mutfak ve wc yapıldığı ve bir kısım odalar oluşturulduğu bilirkişi raporu ile tespit edildiğine göre, davalıların müdahalesinin önlenmesi ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, projeye aykırı değişikliklerin yapının statiğine zararı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 20. HD, E. 2019/6403 K. 2020/2533 T. 07.07.2020)

“…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına…” (Yargıtay 20. HD,  E. 2017/1947 K. 2017/6235 T. 05.07.2017)

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesine göre, ortak alanların kiraya verilebilmesi için kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile karar alınması gerekir. Bununla birlikte yukarıda açıklandığı üzere, mimari projede özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu nitelikleri proje tadilatı ile kaldırılmadan kiraya verilmesi oybirliği ile alınan kararla da mümkün değildir. 25.3.2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, ortak yerlerin kiraya verilmesi yönünde alınmış bir kararda bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece, ortak yerlerin kiraya verilmesi için oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığı dikkate alınarak, ortak yerlerin kiraya verilmesi suretiyle yapılan müdahalenin önlenmesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 5. HD., E. 2020/7809 K. 2020/10390 T. 25.11.2020)

 “Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşullan ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.” (Yargıtay 18. HD, E. 2006/6943 K. 2006/9821 T. 28.11.2006)

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yapamaz. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden özellikle …Belediye Başkanlığının … gün ve … sayılı yazısı içeriğinden, ana taşınmazın onaylı projesinde anayapının üstünün çatısız açık teras olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü olduğu gibi, yukarıda değinilen ikinci fıkra uyarınca da diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde değişiklik yapamayacağı cihetle; davacının, anılan yasa maddesinin buyurucu hükmüne aykırı olarak ortak terasın üstüne yaptırdığı çatının giderlerini diğer kat maliklerinden isteme hakkı yoktur.” (Yargıtay 18. HD, E. 2005/3577 K. 2005/5583 T. 30.05.2005)

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesinin (B) bendine göre, her kat malikinin kendi bölümü içindeki tesisler ortak yerlerden değildir. Bağımsız bölüm içerisinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanmayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerektiğinden ve mahkeme kararında yazılı gerekçelerde yerinde bulunduğundan hükmün doğru bulunduğu anlaşılmıştır.” (Yargıtay 5. HD, E. 1983/1646 K. 1983/1719 T. 28.02.1983)

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin ortak yerler üzerinde bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kat maliklerinin hakların başka bir kat maliki tarafından ihlal edilmesi veya bir kat malikinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer kat maliklerinin öncelikle arabuluculuğa başvurması, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde ise anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması mümkündür. Yukarıda belirtilen hukuki çarelere başvuru hakkı hem kat maliklerine hem de yönetim kuruluna tanınmıştır.

Not: Bu yazıyı Stj. Av. Nurullah ÖZÜN & Av. Yalçın TORUN birlikte kaleme almıştır.

 

Araştırmacı Yazar, Avukat Yalçın Torun
Araştırmacı Yazar, Avukat Yalçın Torun
Tüm Makaleler

  • 15.02.2024
  • Süre : 5 dk
  • 434 kez okundu

Google Ads