Kira Sözleşmelerinin Dava Yoluyla Sona Erme Hallerinden Gereksinim/İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

GENEL

Günümüz ekonomik koşulları, Türk lirasının değer kaybı, yüksek enflasyon ve bunlara bağlı olarak artan gayrimenkul fiyatlarından kaynaklı olarak kiraya verenler tarafından kira bedellerini yükseltme adına hamleler artmaya başlarken kiracılar için de yaptıkları eski ödeme bedelleri üzerinden kira vermeye devam etme isteği şekillenmiştir. Bu süreçte, yaşanan gelişmelerle günümüzde tahliye davalarının mahkemelerde yoğunluğu artmıştır. Taşınmazı kiralayanın; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı halinde kiraya veren veya yeni malik bu davayı açabilmektedir. Ayrıca ihtiyaç halinin gerçek, samimi, zaruri olması ve süreklilik arz etmesi gerekmektedir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU 350. MADDE VE UNSURLARI

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verenden kaynaklı sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin sona ermesi hallerinden olan ihtiyaç sebebiyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü gereksinim sebebiyle, kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için birtakım ön koşulların olmasını gerekli kılmıştır.

A) Kiralananın; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bir ihtiyaç olması

Maddenin ilk fıkrası incelendiğinde, ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için kiralayan veya kanunda sayılı diğer kişiler tarafından konut ya da işyerinin kullanılmasının zorunlu olması durumu aranmaktadır. Zorunluluk halinin ispatı, dava adına büyük önem taşımakta olup, ispat yükü davacıdadır.

“Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” ise, TMK. m. 364 maddesine göre belirlenecektir. TBK.’nun 350. maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, TMK. m. 364 hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır ve bakmakla yükümlü olunan kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. TMK. m. 364 hükmünde nafaka vermekle yükümlü olunacak kişiler altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak sayılmışken, Türk aile yapısına baktığımızda bakmakla yükümlü olunan kişilerin kapsamına gelin, damat ve diğer akrabalar da girebilmektedir. Ancak kanun koyucu buna bir sınır koymak istemiş ve kanunen bakmakla yükümlü olunacak kişileri TMK. m. 364 hükmü ile altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak sınırlamıştır. ¹

B) İhtiyaç Halinin Gerçek, Samimi, Zaruri Olması ve Süreklilik Arz Etmesi Gerekmektedir

Kanunda lafzen yazmamakla birlikte; yargı kararlarında, işbu maddeye dayalı olarak kiracının tahliyesi için, ihtiyaca yönelik dört kriter ortaya konulmuştur. Kiracıyı tahliye edebilmek için getirilen bu dört kriter; ihtiyacın gerçek olması, samimi olması, zaruri olması ve sürekli olması zorunluluğudur. Somut olay özelinde, mahkeme tarafından, her unsurun ayrı ayrı değerlendirmesinin yapılması gerekmektedir ve davaya konu olayın, sayılan kriterlerin hepsini sağlaması şarttır. Bu kriterlere ek olarak henüz doğmamış veya doğması muhtemel durumlar için bu tahliye türünün kullanımı uygun olmamaktadır.

YENİ MALİKİN GEREKSİNİM/İHTİYAÇ NEDENİYLE AÇACAĞI TAHLİYE DAVASI

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malik satın almadan itibaren bir ay içerisinde, tapu senedini de ek olarak koymak suretiyle kiracıya noterden ihtar çekmesi gerekmektedir. İhtar; satın alma işleminin, ihtiyaç sebebiyle tahliyenin ve tahliye davası açılacağının beyanını içermelidir. Belirtmek gerekir ki; yeni malik, ihtar içeriğinde tahliye talebini belirtip muaccel olacak kira bedellerinin, tahliyeye kadar geçecek süre içerisinde, kendisine ödenmesini istemelidir, aksi takdirde kiracının eski malike yapmış olduğu ödemeler kiracıyı kira borcundan kurtarır.

GEREKSİNİM/İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ AÇILABİLMESİ İÇİN UYULMASI GEREKEN SÜRELER

Uygulamada önem arz eden husus, tahliye davası açılabilmesi için uyulması gereken sürelerdir. Bu konu açısından; belirli- belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin uyması gereken ve yeni malikin dikkat etmesi gereken süreler olarak üçlü bir ayrıma gitmekte yarar bulunmaktadır.

A) Kiraya Veren İçin Belirlenen Süreler

Belirli süreli sözleşmelerde, kira sözleşmesinde yer alan sürenin sonunda, dava açma hakkı gündeme gelebilecektir. Belirli süreli sözleşmelerde, süre bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç sebebi adına kiraya veren dava açabilmektedir. Kiracının süre bitiminden önceki 15 gün içerisinde kiralanandan çıkacağına dair herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde, sözleşme bir yıl uzatılmış sayılmakta, belirli kira sözleşmesi olmaya devam etmekte ve belirsiz süreli sözleşme halini almamaktadır. Kira sözleşmesinin bir yıl daha uzatılmış sayılması halinde, sözleşmenin kiralayan ile kiracı arasında yenilenmesi de gerekmemektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 300. maddesine göre kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Bu kapsamda tarafların ne zaman sona ereceğini kararlaştırmadıkları kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. TBK 329. Maddesi gereği taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir. Yani kira süresi 6 aylık dönemlere ayrılan belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona erme tarihinden 3 ay önce 1. fesih bildirimi yapılmalıdır. Kiralayan, ihtar şartına uymak koşulu ile altı aylık dönem bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

İhtarname şartı açısından da ayrıca değerlendirme yapmak gerekirse; belirli süreli sözleşmeler için ihtar çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durum, belirsiz süreli sözleşmeler de farklılık arz etmektedir. Fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

B) Yeni Malik İçin Belirlenen Süreler

Kanunda, yeni malike ise iki seçimlik hak tanınmıştır. Yeni malik; satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde, kiracıya ihtar çekip 6 ayın sonunda davayı açabilmektedir. İkinci yol ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtar çekip kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir ay içerisinde dava açmaktır. Kira sözleşmesi belirli süreli şekilde düzenlendiyse, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli şekilde düzenlendiyse de, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Kiraya veren; kendi durumu açısından, hangi seçimlik hak daha avantajlıysa o hakkı kullanabilir. Örneğin; kira sözleşmesinin bitim tarihi 9 ay sonraya denk gelen bir kiracının tahliyesi için sözleşmenin sona erme tarihini beklemek yerine, iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtar çekip altı ayın sonunda dava açmak daha avantajlı olacaktır.

TAHLİYENİN ARDINDAN İLGİLİ TAŞINMAZIN KİRALANMASI YASAĞI

Gereksinim sebebi ile tahliye edilen konut veya çatılı işyeri, haklı nedenin bulunmadığı durumlar haricinde, 3 yıl boyunca kiraya verilememektedir. Bu süre içerisinde malikin, taşınmazı tekrardan kiraya vermek istemesi halinde, öncelikle eski kiracılarına teklifte bulunması kanunen bir zorunluluktur.

Uygulamada, Yargıtay kararları çerçevesinde, bu yasağın ihlali halinde kiracının dava yoluyla zararını tazmin etmesi için gerekli şartlar belirlenmiştir. Eski kiracı, kiralanandan cebri icra yolu ile çıkmaması halinde tazminat alamamaktadır. Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve ihtarname göndermiş olması, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.

TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEMELER

Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

MADDE 4-

(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.

HMK md. 4'e göre; kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Bu hükme istinaden, tahliye sebepli açılacak davalar da sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.

KONUYLA İLGİLİ YARGI İÇTİHATLARI

Dinlenen davacı şahitleri dava konusu yerin küçük olduğunu, binada boş yerler bulunduğunu, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını bildirmişler, bilirkişi marifetiyle tanzim edilen raporda da dava konusu edilen dükkanın binanın zemin katında ve 10 m2 büyüklüğünde olduğu, Avukatlık Bürosu için yeterli ve uygun olmadığı ifade edilmiştir. Davacının dava dilekçesindeki iddiası, dinlenilen şahitlerin beyanı, bilirkişi raporu ve tüm evrak münderecatı birlikte değerlendirildiğinde ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı sonucuna varılmakla davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2001/294 K. 2002/548 T. 03.12.2002 

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, halen işi bulunmayan torunu Semih'in, kahvehane olarak işletilen dava konusu kiralananı aynı şekilde kahvehane olarak işleteceğinden bahisle, kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiş, davalı davanın reddini savunmuştur.

Yapılan yargılama sırasında dinlenilen tüm davacı tanıkları; İhtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir. Davalı taraf, ihtiyacın samimi olmadığını savunmuş ise de savunmasını ispat açısından dosyaya herhangi bir delil ibraz etmemiştir. Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez. Bu durumda, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay Kararı - 6.HD., E. 2015/7043 K. 2015/7734 T. 1.10.2015

Yeni malikin, 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak dava açması halinde, iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfından kiracıya kiralananın satın alındığının bildirilmesi ve yine iktisaptan itibaren altı ayın hitamında davanın açılması gerekir. Olayımızda, iktisap 15/04/2010 tarihli olduğuna göre, ihbarın 15/05/2010 akşamına kadar davalıya tebliğ edilmesi zorunludur. Oysa iktisap ihbarı davalıya bir aylık süre geçtikten sonra 28/05/2010 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda, yasanın aradığı bir aylık sürede ihbar şartı gerçekleşmediğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü değildir.