Site İçi Arama

hukuk

Konut Kirasında Tahliye Sebepleri

Günümüzde ülkemizdeki ekonomik durumdan direkt olarak etkilenmesi sebebi ile en çok karşılaşılan uyuşmazlık konularından birisi de kiracının tahliyesi sorunudur. Bu konu bu kadar yaygınlaşmış iken hem malik hem kiracı açısından hakların bilinmesi önem arz etmektedir. Zira çoğu kişi haklarını bilmemesinden dolayı mağdur olmakta veya hak ettiği karşılıkları bulamamaktadır.

Günümüzde ülkemizdeki ekonomik durumdan direkt olarak etkilenmesi sebebi ile en çok karşılaşılan uyuşmazlık konularından birisi de kiracının tahliyesi sorunudur. Bu konu bu kadar yaygınlaşmış iken hem malik hem kiracı açısından hakların bilinmesi önem arz etmektedir. Zira çoğu kişi haklarını bilmemesinden dolayı mağdur olmakta veya hak ettiği karşılıkları bulamamaktadır. 

Ancak en başından belirtmek gerekir ki; kiracı da olsanız malik de olsanız böyle bir durum ile karşılaştığınızda avukatınızla iletişime geçmeniz uygun olacaktır. Bilinmelidir ki avukata danışmamak avukata danışmaktan daha pahalı ve ağır sonuçlar doğurur. 

Bugünkü yazımda hem kiracı hem de malik açısından tahliye etme sebeplerini açıklamaya çalışacağım.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 

Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu var ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak bir dava ile kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği belirtilmektedir. Burada önem arz eden husus konut gereksiniminin samimi olup olmaması hususudur. Açılacak davada ilgili mahkeme kiraya verenin veya konut ihtiyacı olan eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin, yaşamını ekonomik durumuna göre idame ettirebileceği konutunun olup olmaması ve bu gereksinimin geçici olmaması değerlendirilmektedir. Ancak açılacak davalarda usul açısından belirlenen sürelere uyulmaması halinde kiraya verenin gereksinimi samimi olsa da tahliye talepli davaları reddedilecektir. 

Bu durumda dava açabilmek amacı ile kiracıya ihtar çekilmesi şart değildir. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin sonra ermesinden itibaren ilk aya ilişkin kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeden alırsa ve Türk Borçlar Kanunu m.353 kapsamında yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmamışsa artık tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır. Ancak ihtirazi kayıt sunmuş veyahut ilgili kanun maddesi uyarınca yazılı bildirimde bulunmuş ise kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açma hakkı saklı kalır. Kiraya verenin dava açtıktan sonra ihtirazi kayıt ileri sürmeden kira bedelini alması açtığı davanın reddini gerektirmez. Yine dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa dava açma süresi bir kira yılı uzamış kabul edilir.

Kira sözleşmesini sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başkaca bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşme feshedilebilir. Bu durumda yerel adette belirlen kira dönemi sonu için ve böyle bir yerel adet yok ise altı aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyulmalıdır. Örnek vermek gerekir ise: 2022 yılı ocak ayından başlamak üzere belirsiz kira sözleşmesi yapıldığı takdirde yerel adette belirlenen kira dönemi sonu yok ise 6 aylık kira dönemi sonu için en geç nisan 2022 tarihine kadar kiracıya karşı fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Fesih bildirim süresi kaçırıldığı takdirde fesih bildirimi bir sonraki 6 ay dönem sonu için geçerli olacaktır

2. Yeni Malikin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye 

Kiralananı sonradan edinen kişi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu var ise edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmek koşulu ile altı ay sonra açacağı bir dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava yoluyla da tahliye hakkını kullanabilir. Bu çerçevede aranacak şartlar şunlardır:

Burada önem arz eden husus yazılı bildirimin 1 ay içerisinde kiracıya tebellüğ edecek şekilde gönderilmesi gerekmektedir. Zira Yargıtay da içtihatlarında yazılı bildirimin 1 ay içerisinde kiracıya tebellüğ etmesi koşulunun arandığını belirtmektedir. Bir ayın hesabında taşınmazın iktisabının gerçekleştiği gün de hesaba dahil edilmelidir. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde yazılı bildirim kiracıya tebellüğ edilmemişse sonradan bu durumun giderilmesi mümkün olmayacaktır.

Yeni malik edinim tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile ilgili konutun tahliyesini talep edebilecektir. Altı aylık süre beklenmeden açılan davalar reddedilecektir. Ancak altı ay geçtikten sonra dava açılması herhangi bir süreye bağlı görünmüyor. Bu durumda da Türk Borçlar Kanunu m.353 bu eksikliği tamamlamaktadır. O halde yeni malik edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyaç sebebi ile tahliye talebini yazılı bildirimde bulunmuş ise malikin dava açma süresi kira dönemi sonuna kadar uzamaktadır. 

Ancak yazılı bildirim bulunmadığı durumda böyle bir haktan bahsetmek mümkün olmaz. Özetlemek gerekirse yeni malik ya edinimden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açacak ya da edinimden itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak edinim tarihinden altı ay sonra kira dönemi sonuna kadar ilgili davayı açabilecektir. Altı aylık süre dolmadan açılan ve reddedilen davanın, altı ay sonra tekrardan açılması mümkündür. Daha önceden dava açılmış olması; derdest olması ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir. 

Yeni malik gereksinimi düzenleyen Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde: edinim sahibinin dilerse kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile tahliyeyi talep edebileceği belirtilmiştir. Böyle bir durumda yeni malik yazılı bildirim ve altı aylık sınırlamalara tabi olmayacaktır.

3. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebi ile Tahliye

Türk Borçlar Kanunu m350/b.2 ve f.2 kapsamında “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile…” sözleşmenin sona erdirilebileceği belirtilmiştir. 

Örnek vermek gerekirse; deprem nedeniyle kısmen yıkılan binanın yapılması yeniden inşa sayılabilecek, bir binanın kat ilavesi yapmak amacı ile ahşap olan tavanın betonarme hale getirilmesinde, eski bir binanın modernleştirilmesi açısından tadilat yapılmasında, daha güzel, kullanışlı ve sosyal ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesinde (banyo, asansör yapılması vs.) imar amacının olduğundan bahsedilebilir. Ancak bir kiralananın tamamen yıkılarak yeniden yapılacak olması durumunda imar amacı araştırılamaz, zira imar mevcut bina üzerinde değerlendirilebilir.

Yapılacak tamir, genişletme veya değiştirme esaslı olmalıdır. Burada esastan kasıt yapılacak işlem sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır. Bu durum da her somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir. 

Bu hususta açılacak dava sürecinde bilirkişiye başvurmak gerekmektedir. Bilirkişi raporu doğrultusunda tadilat sırasında ev içerisinde kiracının bulunmasının çalışmayı engelleyip engellemeyeceği veya tehlike arz edip etmeyeceği hususları belirlenmelidir. Bu rapor doğrultusunda tahliye talepli dava sonuçlandırılacaktır. Ayrıca proje ve ruhsatnamenin de ilgili mevzuat uyarınca tatbikinin mümkün olup olmadığı tespit edilmelidir. 

Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımı nedeniyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılmış olması gerekmektedir. Bu konuda yukarıdaki belirttiğimiz durumlar aynı şekilde geçerlidir. İlgili kısımların hatırlanması gerekmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352/1 uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne haizdir. Bu durumda aranacak şartlar şunlardır:

Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Kiracı dışında başka birisinin tahliye taahhüdünde bulunması geçerli değildir. Örneğin: kiracının eşi veya oğlunun vermiş olduğu tahliye taahhüdü geçerli değildir. Burada dikkat edilmesi gereken husus tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihin kiralananın teslim edildiği tarihten sonrası olmasıdır. Kiralananın teslim tarihinden önceki tarihte verilen taahhütname geçersiz olacaktır. 

Tarihsiz boş taahhütname verilmesi açısından kanunda açık hüküm yoktur. Ancak tarih kısımları boş olarak tahliye taahhütname verilmesi halinde; kiraya veren ilgili tarih kısımlarını kendisi doldurarak icra veya dava yoluna başvurabilecektir. Bu duruma ilişkin Yargıtay içtihatlarında; kiracının tarihsiz taahhütnameye yani boşa imza atmakla kiralayana istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorunda olduğunu, matbu tahliye taahhütnamesinin tanzim ve tahliye tarihlerinin elle sonradan tamamlanmasının da mümkün olduğunu ve bu durumda taahhüdün geçersizliği iddiasını kabul etmemektedir. İlgili taahhütnamenin taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenerek kiracı tarafından imzalanması gerekli ve yeterlidir.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Kanun maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması şartı aranmaktadır. Burada belirtilen tarih kira sözleşmesinin yapıldığı tarih olmayıp teslim tarihi esas alınmaktadır. Ancak unutulmaması gereken husus yukarıda da belirttiğimiz şekli ile tarih kısımları boş olarak verilen tahliye taahhütnamesidir. Böyle bir durumda kiracı boşa imza atmak ile kiraya verene tarihleri sonradan doldurması açısından yetki vermektedir ve taahhüt geçerlidir.

Kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu ilgili kanun maddesi ile kiraya verene taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde hem icraya başvurma hem de tahliye davası açma imkânı tanımıştır. Bu durumda seçim kiraya verene aittir. Ancak bu 1 aylık süre geçirilirse tahliye taahhütnamesi artık geçerli olmayacaktır.

2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352/2 uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmüne haizdir. 

Kiracıya kira bedelini ödememesi sebebi ile haklı ihtar yapılması gerekmektedir. İhtarın haklı olması ödeme borcunun sözleşme, adet veya kanun hükmü gereğince belirli ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmesi halinde mevcuttur. Bu sebeple muaccel olmayan kira bedeli için gönderilen ihtar haklı değildir. Kiracı kira bedelini ödemek istediği halde kiraya verenin ödemeyi kabul etmeyerek yaptığı ihtar da haklı olmayacaktır. 

Kiracı tarafından kira bedelinin çok önemsiz kısmının eksik olarak yatırılması durumunda yine kiracıya karşı yapılan ihtar haklı olmayacaktır. Örnek vermek gerekirse kira bedeli beş TL eksik gönderilmesi halinde kiraya veren tarafından yapılan ihtar Türk Medeni Kanunu kapsamında dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağından haklı ihtar olarak kabul edilmeyecektir. 

Kiracı ihtarın çekilmesinden sonra ancak kendisine tebliğ olmadan önce kira bedelini öder ise yine ihtarın haklılığından söz edemeyiz. İhtarın yazılı olması ve ihtarda hangi vadeye ilişkin kira bedelinin istendiği hususunun belirtilmesi de gereklidir. İlgili ihtarnamede ödenmeyen kira bedeli ve hangi döneme ilişkin olduğu açıkça yazılmalıdır. Ancak kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği veyahut tahliye talepli dava açılacağı hususunun belirtilmesi açısından bir zorunluluk yoktur.

İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir. İlgili kanun uyarınca “bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına” denilmiştir. Bu kapsamda iki ayrı kira yılına ilişkin ihtarlar açısından iki haklı ihtar şartı sağlanmayacaktır. Zira kanun maddesinde açıkça bir kira yılına ait haklı ihtarların arandığı açıkça belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki muaccel olmuş birikmiş ödenmeyen kira bedelleri mevcut ise her bir kira borcu için ayrı ihtar gönderilmesi durumunda iki haklı ihtar şartı gerçekleşmeyecektir. Ayrıca kira bedelinin yıllık peşin olarak ödenmesi kararlaştırılmış ise iki haklı ihtarın oluşması imkansızdır. Pek tabi süresiz akdedilen kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtardan söz etmek mümkün olmayacaktır.

3. Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye 

Türk Borçlar Kanunu 352/3 uyarınca “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” hükmüne haizdir. 

Kiracı veya birlikte oturduğu eşi bir konuta malik durumda iseler veya mülkiyet hakkı tesis eden bir üst hakka sahip iseler kiraya veren tahliye davası açabilecektir. İlgili kanun çerçevesinde eşlerin evli olmasının yanı sıra birlikte oturması şartı aranmıştır. Bu kapsamda önemli olan durum kiracının eşine ait konutu kullanıp kullanamamasına göre farklılık gösterecektir. Zira Türk Medeni Kanunu kapsamında eşlerin ayrı yaşamasına karar verilmiş veya boşanma davası açılması sebebi ile ayrı yaşama durumu var ise ilgili şart gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak buna karşın eşlerin fiilen ayrı yaşamaları mevcut ise bu durumda kiraya veren tahliye talepli dava ikame edebilir. Bu durumda hileli davranışlara karşın kiraya veren korunmaktadır.

Bu durumda; kiracının veya eşinin konutu aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması, işbu konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması, bu durumun kiraya veren tarafından kira sözleşmesi yapılırken bilinmemesi gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahiptir. 

Meslektaşım Av. Özgür DEĞİRMENCİ’nin de katkılarıyla, bu yazımda Konut Kirasında Tahliye hususunda ayrıntılı ve basit şekilde açıklamalarda bulunmaya çalıştım. Ancak bu durumlara ilişkin bir sorun yaşadığınızda; yargılamaların hakkaniyetli şekilde sonuçlandırılabilmesi ve haklarınızın korunması amacı ile mutlaka bir avukata danışmanızı tavsiye ediyorum. 

Kaynakça

Prof. Dr. Cevdet YAVUZ, Prof. Dr. Faruk ACAR, Prof. Dr. Burak ÖZEN (2018). Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 348-359.

Prof. Dr. Fahrettin ARAL, Prof. Dr. Hasan AYRANCI (2018). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 329-338.

Araştırmacı Yazar, Avukat Ergenekon YALÇIN
Araştırmacı Yazar, Avukat Ergenekon YALÇIN
Tüm Makaleler

  • 25.01.2023
  • Süre : 7 dk
  • 1756 kez okundu

Google Ads